皆さんこんにちは('ω')
クマ男です🐻
今回も引き続き空き家シリーズということで⇩
【日本はなぜ空き家が増え続けるのか？】増える理由と放棄される原因
以上について話していきたいと思います。
なお前回の記事はこちらです⇩
ということで「日本はなぜこれほどまでに空き家を増産しまくっているのか？」
さっそくそこに焦点をあてて話をしていきます。
私なりの解釈で恐縮ですあ、空き家が増え続ける理由は大きく分けて3つあると思っていて⇩
- 総世帯数に対して住宅を過剰に作り過ぎ問題
- 中古住宅市場の人気が無さすぎる問題
- 厄介で面倒な相続問題
以上、細かい理由はたくさんありますが、大きく分けるとこの3つになるのかなと個人的に思っています。
ということで、この3つをチャプターごとに分けて説明していきますね('ω')
総世帯数に対して住宅を過剰に作り過ぎ問題
まずは1枚目のグラフをご覧ください。
これは総務省が出しているデータで、総住宅、総世帯数、そして日本人口の推移を表したものです。
特に注目して頂きたいのが、1968年、1978年のあたりです。
このあたりから何か変かが起きていませんか？
そう、それまで総住宅数と総世帯数がちょうどいい感じで拮抗していたのが、1973年以降は明らかに乖離ができているかと思います。
つまりどういうことかというと、人の住んでいない住宅が増え始めてきたということです。
2018年においては、総住宅数と総世帯数の乖離差がどんどんひらいてしまっていて、その差はなんと840万戸を超えている異常事態・・・
つまりその分が空き家ってことです。
なので空き家が増え続けている理由は「そりゃ世帯数を上回る勢いで住宅が出来まくれば空き家も当然増えるでしょ？」という当然の論理なんですね。
でも、当たり前過ぎるのでこんな疑問が湧いてきますよね？
「なぜ住宅が溢れているのに、今もなお住宅を作り続けるのか？」
それについても理由は本当にシンプルだと思っていて、日本は第二次世界大戦後、とんでもなく人口が増えて、とんでもなく経済が発展して、とんでもなく家出する人が増えたからだと思います('ω')
日本の経済発展には製造業が大きく貢献したのは間違いないですが、住宅建設においてもかなり大きな影響があったのは間違いないかと思います。
焼野原からバンバン家をたてて復興したのですから、そりゃとんでもない需要があったし、人もたくさん生まれれば、家の数も増えます。
そして近年、人口増加が頭打ちになっても、実家を離れて暮らす人が増えたため、世帯数は増加傾向にあり、それを埋めるかのように住宅を作っていたわけなんです。
そして、今はどうなのかと「いやいや、家そんなにいらなくね？お腹一杯ですわ!」ていう状態なんだけど・・・
「いやいや、こちらも住宅作らないと商売になりませんのよ!」といった企業サイドの事情もあり・・・
住宅関連の業者が潰れてしまい、国の経済全体に悪影響を与えてしまうから「だから、そんなの関係なしに俺たちは作り続けるぜ!」と勢いがとまらんのだと思います。
というより、これは企業だけでなく、私たち一般消費者サイドも「家は新築で買うものだ!結婚して子供作ったら家は建てるべき!」
という謎の神話みたいなのがあって、新設住宅の買い支えをしている要素もかなりデカイと思います。
これが空き家を生み出す大きな要因の一つかと思います。
中古住宅市場の人気が無さすぎる問題
次に空き家が増え続ける理由は「中古住宅市場の人気が無さすぎる問題」です。
これも当たり前の論理なんですが、中古住宅の売買が積極的に行われていれば、新築需要は相対的に弱まっていき、買い圧力も少なくなりますよね？
新築の買い圧力がなくなれば、中古物件を購入したり借りたりする人が増え、空き家問題はかなり改善されるかと思います。
だから、空き家が増える要素の一つに「中古住宅市場の人気がないから」を理由にあげました。
さて皆さん。
この中古住宅の人気のなさは「日本以外の国でも同様なのか？」と気になりませんか？
ということで、国土交通省で中古住宅の国際比較を表したデータが公開されていたので拾ってきました!
2枚目のグラフをご覧ください。
ご覧のとおり、日本の既存住宅(中古住宅)取引の数とその割合は他の国と比較してめちゃくちゃ低いのが分かるかと思います。
アメリカやイギリスは80％以上の取引があるのに対して、日本はなんと14.5％とクソ低いのが現状です。
こんなんでは、新築需要が増えるばかりで、空き家が増えるのは当然なのかなと思います。
当然、取引量が少ないってことは、中古住宅は売れる見込みがなく、住宅価格も下がってしまいます。
しかし、アメリカのように住宅価格が上がり続けている国では、持ち家は増える資産として捉えることができるし、買ったときよりも高値で売れるのなら、そりゃ売りますよね？
日本もそうなればいいのだけど、いろんな諸問題があって難しい・・・
これが空き家が増えるづける理由の2つ目です。
厄介で面倒な相続問題
最後に厄介で面倒な相続問題に触れてみたいと思います。
さて、皆さんは「迷惑空き家」なんて話を聞いたことありませんか？
迷惑空き家とは、私なりの解釈で簡潔にいうと「近隣に住む住人たちにとって極めて不快かつ、極めて危険性の高い空き家」です。
「本当、マジでこの空き家ウザいっす」って言う空き家が日本のあちこちに増えまくっているわけなんですが、なんと所有者不明の空き家が多いようです・・・
で、この所有者不明の空き家に対して、自治体が「特定空き家」に指定し、建物を所有する輩にたいして「お前、いい加減この迷惑な空き家なんとかしろよ!」という行政指導が出来たり、行政代執行といって、迷惑な空き家をぶっ壊し(解体)、所有者に解体費用を請求することも出来るんですが・・・
当然、当の本人(所有者)が見つからなければ行政指導なんて出来やしませんし、既に死んでいるかもしれません・・・
だとしたらこう思いますよね「じゃ～所有者の相続人にあたる子や孫を探せばいいじゃん」ってなるかと思うのですが、それが簡単に出来ていたらこの世界に「迷惑空き家」なんて存在しなかったでしょう・・・
それこそ100年以上も前の所有者の名前になっているケースもあるので、相続人に該当する人物が多すぎて訳が分かりません(;'∀')
相続する側のメリットがないため放棄される
それと空き家が放棄される理由として、相続する側の負担もけっこうデカイです。
例えば、実家の両親が亡くなったとして「その家には誰も住んでません」って状態になった場合、その家を相続するのかって話です。
当然、家や土地を相続することになれば、家と土地に対して固定資産税がかかります。
さらに、家がボロボロにならないため、定期的に通って換気をしたりメンテナンスをしなくちゃいけません。
だから「時間もお金もかかってろくなもんじゃね～!」となって、相続を放棄したり、一切の手続きをせずに相続人が姿を消すなんてことがあるわけです。
それこそ、両親が家の所有者かと思いきや「100年以上前の先代の名義だった」なんてこともあり得て、そうなった場合相続手続きがかなり厄介なので「面倒くせえ～!よっしゃ～ばっくれよ!」となって姿を消すわけです・・・
もはや日本の法律の問題ではあるのですが、この面倒で厄介な相続問題も、日本で空き家が増え続けている3つ目の理由となります。
このままではいけない!日本を救うトレンド転換
がしかし・・・
明らかにこれは国にとって大きな爆弾であり、いつまでも家余りの状況で新築を作り続けるのは無理があるし、観光を売りにしている日本にとって空き家だらけの景観は非情によろしくない・・・
そして、これから時代を担う20代以下の若い人達は、わりと新築にこだわりを持たない人達もいるようです。
つまり、私はこれから大きなトレンド転換が、今後10年以内に起きるのではないかと思っています。
ということで、この現状とこれから起こりうるトレンド転換の波に乗りそうな投資銘柄を探していて、いくつかピックアップしてみました('ω')
次回、それをご紹介したいと思います👌